Repères rapides
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique lorsque vous louez un logement meublé sans que cette activité soit votre activité principale. Vous relevez des BIC (et non des revenus fonciers) : c’est ce qui ouvre l’amortissement au régime réel, moteur principal de la performance LMNP.
LMNP vs LMP. Vous restez en LMNP tant que vos recettes locatives annuelles (charges comprises) sont inférieures à 23 000 € et représentent moins de 50 % de vos revenus du foyer. Si vous dépassez simultanément ces deux seuils, vous basculez en LMP (cotisations sociales plus lourdes). Vérifiez toujours votre situation avec un conseiller fiscal ou un expert-comptable.
Conditions pour être LMNP en 2026
- Logement meublé conforme au décret du 31 juillet 2015 (liste minimale mobilier / équipement).
- Résidence principale du locataire (ou logique résidence de service pour une résidence gérée).
- Recettes sous les plafonds LMNP / part dans les revenus du foyer (voir encadré ci-dessus).
- Déclaration d’activité (ex. P0i) dans les délais après début de location.
Micro-BIC ou régime réel ?
C’est le choix le plus structurant après le bien lui-même. En pratique, le réel simplifié est souvent préférable dès qu’il existe des charges réelles (emprunt, copropriété, assurance) et une base amortissable sérieuse.
L’amortissement au cœur du LMNP
En réel, vous amortissez le bâti, les composants (toiture, agencements…), le mobilier — selon des durées comptables retenues avec votre expert. Le tableau ci-dessous illustre des ordres de grandeur ; votre montant dépend du bien, du terrain, du plan d’amortissement.
| Composante | Durée indicative | Commentaire |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 40–50 ans | Part la plus lente |
| Toiture / second œuvre | 20–25 ans | Poste souvent significatif |
| Agencements | 10–15 ans | Cuisine, sdb, cloisons |
| Mobilier | 5–10 ans | Amortissement plus rapide |
Exemple chiffré (indicatif). Sur un studio neuf, loyers, charges déductibles et amortissement peuvent, selon les cas, neutraliser l’imposition des loyers pendant de longues années — à modéliser avec votre banque et votre fiscaliste avant signature.
LMNP dans le neuf : atouts courants
- Notaire réduit vs l’ancien — voir aussi notre page frais de notaire dans le neuf.
- Garanties constructeur et sinistralité maîtrisée sur les 10 premières années.
- Performance énergétique (RE2020) — argument locatif fort.
- Charges de copro souvent plus lisibles qu’en ancien rénové.
LMNP géré vs LMNP non géré
Le géré (résidence étudiante, senior, tourisme…) repose souvent sur un bail commercial long, une gestion déléguée, et parfois une TVA récupérable sous conditions strictes. Le non géré (appartement en copropriété classique) donne en général plus de flexibilité sur le loyer, la revente et l’usage futur — au prix d’une gestion à organiser (directe ou via agence, charges déductibles).
Quand le « géré » peut rester pertinent
- Contrainte de temps forte, volonté de gestion quasi nulle.
- Produit senior / tourisme avec opérateur historiquement solide (due diligence indispensable).
- Montage où la TVA structure la rentabilité — à valider avec expert-comptable.
Conseil Première Terre. Avant signature d’une résidence gérée, nous croisons emplacement réel, loyers historisés, santé financière du gestionnaire et clauses de renouvellement — comme pour tout investissement où le risque opérationnel pèse sur le rendement.
Pourquoi Montpellier et l’Occitanie ?
Tension locative, bassins étudiants et emploi, tram et projets urbains : autant de facteurs qui soutiennent la relouabilité — critère n°1 avant la fiscalité. Pour aller plus loin : immobilier neuf Montpellier, neuf dans l’Hérault.
Fiscalité LMNP : points de vigilance
Les textes évoluent : intégrez notamment la logique de revente (réintégration d’amortissements dans la base de plus-value selon les cas) et les abattements pour durée de détention. Ce guide ne remplace pas un avis personnalisé.
Investir en LMNP neuf : étapes
Cumuls indicatifs
| Dispositif | Compatibilité LMNP (indicatif) | Commentaire |
|---|---|---|
| Jeanbrun / LLI | Selon opération | Logique de loyer plafonné — à croiser avec le meublé. |
| TVA récupérable | Cas résidences gérées | Cadre strict (services, durée de bail…). |
| PTZ | Non (résidence principale) | Réservé à l’habitat principal. |
| Prêt accession | Non (RP salariés) | Hors périmètre investissement locatif classique. |
Questions fréquentes
Peut-on faire du LMNP dans un appartement neuf « classique » ?
Oui — dès lors que le logement est meublé conformément aux règles et loué dans le cadre LMNP. La récupération de TVA, elle, relève d’un autre cadre (souvent résidences gérées).
Faut-il un expert-comptable ?
Fortement recommandé au réel (amortissements, liasse). Budget courant quelques centaines d’euros par an — à confirmer selon dossier.
Que regarde Première Terre en premier ?
Le marché locatif du lot (pas seulement le rendement affiché), puis le montage fiscal. Nos honoraires sont pris en charge par le promoteur : 0 € pour l’acquéreur.
Enchaînez avec les guides LLI, Jeanbrun, déficit foncier, la rubrique investir, les programmes ou un échange avec un conseiller.