Montants et repères LLI
Repères rapides
Qu'est-ce que le dispositif LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d'investissement immobilier créé par l'État en 2014 pour développer une offre de logements à loyers modérés dans les zones tendues. Jusqu'en 2023, il était réservé aux institutionnels (CDC, Action Logement, foncières). Depuis la loi de finances 2024, il est accessible aux particuliers via une personne morale (SCI, SARL de famille, SAS à l'IR).
Le LLI se positionne entre le logement social (trop bas de gamme pour les classes moyennes) et le marché libre (trop cher). Il s'adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour le parc HLM, mais insuffisants pour payer les loyers du marché libre dans les grandes métropoles.
Pour l'investisseur, c'est un double avantage fiscal immédiat : une TVA réduite à 10 % à l'achat (au lieu de 20 %) et un crédit d'impôt remboursant la taxe foncière pendant 20 ans. Ces deux avantages sont expressément exclus du plafond des niches fiscales de 10 000 €/an — vous pouvez donc les cumuler avec d'autres dispositifs.
LLI = successeur du Pinel ? Oui — le Pinel s'est arrêté le 31 décembre 2024. Le LLI reprend son positionnement (zones tendues, loyers plafonnés, classes moyennes) avec une mécanique fiscale différente et plus avantageuse : réduction immédiate sur le prix d'achat (TVA) plutôt qu'une réduction d'impôt étalée sur 12 ans. De plus, le LLI n'est pas soumis au plafond des niches fiscales — ce que le Pinel n'offrait pas.
Les avantages du LLI en détail
1. TVA réduite à 10 % — l'économie immédiate
En LLI, vous achetez votre bien immobilier neuf avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %. Sur un bien à 200 000 € HT, cela représente une économie de 20 000 € par rapport à un achat classique. Cette réduction s'applique directement sur le prix d'acquisition — c'est une économie réelle, immédiate, sur votre bilan d'investissement.
Exemple TVA — Appartement T2 neuf à Montpellier. Prix TTC marché libre : 230 000 € (dont TVA 20 % = 38 333 €). Prix TTC en LLI : 211 667 € (dont TVA 10 % = 19 167 €). Économie immédiate : 18 333 € — soit un apport personnel réduit d'autant, ou une surface plus grande pour le même budget.
2. Exonération de taxe foncière — crédit d'impôt sur 20 ans
L'État rembourse la taxe foncière de votre bien LLI pendant 15 à 20 ans via un crédit d'impôt. Pour un T2 à Montpellier, la taxe foncière s'élève en moyenne à 1 000 à 1 500 €/an. Sur 20 ans, c'est 20 000 à 30 000 € remboursés — soit un rendement net significativement amélioré.
3. Hors plafond des niches fiscales
Le plafond global des niches fiscales en France est de 10 000 €/an. Les avantages LLI (TVA réduite + crédit d'impôt foncier) sont expressément exclus de ce plafond — vous pouvez les cumuler sans limite avec d'autres dispositifs compatibles.
4. Locataires solvables et vacance quasi nulle
Les locataires LLI sont des ménages des classes moyennes — jeunes actifs, couples, familles — qui gagnent trop pour le logement social mais pas assez pour le marché libre. Ils sont stables, solvables, et peu enclins à déménager car ils trouvent rarement mieux à ce prix dans les zones tendues.
Conditions d'éligibilité au LLI 2026
Conditions liées à l'investisseur
- Investir via une personne morale : SCI, SARL de famille, SAS à l'IR — l'achat en nom propre n'est pas éligible au LLI particulier.
- Bien neuf ou VEFA : conforme RE2020, ou logement ancien avec gain de 2 classes DPE minimum.
- Localisation en zones A bis, A ou B1 : Montpellier (A), Nîmes (B1), Perpignan (B1), Béziers (B1), Sète (B1).
- Engagement de location minimum 15 ans en tant que résidence principale.
Conditions liées au locataire
- Plafonds de ressources : alignés sur les anciens plafonds Pinel — vérification du revenu fiscal N-2 à l'entrée dans les lieux.
- Résidence principale : le bien doit être la résidence principale du locataire.
- Plafonds de loyers : loyers fixés 10 à 15 % en dessous du marché libre selon la zone.
Plafonds de loyers LLI 2026 (€/m² de surface utile)
| Zone | Plafond loyer LLI | Loyer marché libre estimé | Écart |
|---|---|---|---|
| Zone A bis (Paris) | 19,71 €/m² | ~23 €/m² | −14 % |
| Zone A (Montpellier) | 14,49 €/m² | ~17 €/m² | −15 % |
| Zone B1 (Nîmes, Perpignan) | 11,71 €/m² | ~13,5 €/m² | −13 % |
| Zone B2 | 10,15 €/m² | ~11,5 €/m² | −12 % |
Plafonds de ressources locataires 2026 — Zone A (Montpellier)
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € |
| 2 personnes | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € |
| 3 personnes | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € |
| 4 personnes | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € |
| 5 personnes et + | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € |
Les meilleures villes d'Occitanie pour investir en LLI
L'Occitanie concentre plusieurs marchés particulièrement adaptés au LLI : zones tendues, croissance démographique, économie dynamique, demande locative structurelle.
LLI vs autres dispositifs : le comparatif honnête
Pour aller plus loin sur le LMNP : guide LMNP géré et non géré.
La SCI : pourquoi et comment ?
Le LLI particulier nécessite d'investir via une personne morale — dans la grande majorité des cas, une SCI (Société Civile Immobilière). Cette contrainte peut sembler complexe, mais elle présente en réalité des avantages patrimoniaux significatifs.
- Transmission facilitée : la SCI permet de transmettre des parts à vos enfants par donation, avec abattement fiscal, plutôt que de transmettre directement un bien immobilier.
- Détention en couple : la SCI officialise les droits de chaque associé, quel que soit le régime matrimonial.
- Option IS possible : une SCI à l'IS permet l'amortissement comptable du bien, cumulable avec les avantages LLI (à valider avec votre conseiller fiscal).
- Création rapide : une SCI se crée en 3 à 4 semaines pour environ 1 500 à 2 000 € de frais (statuts + immatriculation).
Attention : la création d'une SCI génère des obligations administratives annuelles — assemblée générale, approbation des comptes, liasse fiscale. Le coût d'un expert-comptable pour gérer la SCI est de 400 à 800 €/an, déductible en charges. Première Terre peut vous orienter vers des partenaires spécialisés.
Les étapes pour investir en LLI
Pour le calendrier juridique : étapes d'achat en VEFA.
Questions fréquentes sur le LLI 2026
Peut-on investir en LLI en nom propre, sans SCI ?
Non — le LLI particuliers (loi de finances 2024) nécessite d'investir via une personne morale. Dans la pratique, la SCI à l'IR ou à l'IS est la structure la plus utilisée. La SARL de famille est également éligible. L'investissement en nom propre ne permet pas de bénéficier de la TVA à 10 % ni du crédit d'impôt foncier dans le cadre du LLI.
Peut-on cumuler LLI et LMNP dans la même SCI ?
Le LLI s'applique à la location nue (ou meublée sous conditions strictes). Le LMNP relève du régime BIC. Dans une même SCI, vous pouvez détenir plusieurs biens avec des régimes différents, mais chaque bien doit respecter ses propres conditions. Un conseiller fiscal peut vous aider à structurer le montage optimal selon votre situation.
Que se passe-t-il si je vends le bien avant la fin des 15 ans d'engagement ?
La vente avant l'échéance de l'engagement entraîne la remise en cause des avantages fiscaux : remboursement de la TVA économisée au prorata des années non effectuées (mécanisme type vingtième par année manquante, selon textes en vigueur) et restitution du crédit d'impôt foncier déjà perçu. Des pénalités et intérêts de retard peuvent s'ajouter. Il est donc essentiel d'avoir un horizon d'investissement long terme avant de s'engager en LLI.
Montpellier est-elle bien éligible au LLI ?
Oui — Montpellier est classée en Zone A, ce qui la rend pleinement éligible au LLI. Toutes les communes de la métropole de Montpellier (Castelnau-le-Lez, Lattes, Pérols, Clapiers, Jacou, etc.) bénéficient également du classement Zone A. C'est l'une des zones les plus favorables pour le LLI, avec des plafonds de loyers et de ressources plus élevés qu'en B1 ou B2.
Le LLI est-il plus avantageux que le Pinel l'était ?
Dans la plupart des cas, oui. Le Pinel offrait une réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, soumise au plafond des niches fiscales de 10 000 €/an. Le LLI offre une économie immédiate sur le prix d'achat (TVA) et un remboursement de la taxe foncière sur 20 ans, tous deux hors plafond des niches fiscales. Pour les investisseurs qui avaient atteint le plafond Pinel, le LLI est particulièrement intéressant car il n'entre pas en concurrence avec leurs autres avantages fiscaux.
Première Terre propose-t-elle des programmes éligibles LLI ?
Oui — nous commercialisons des programmes neufs de promoteurs actifs en Occitanie, dont certains répondent aux critères LLI. Notre accompagnement est entièrement sans frais pour vous : nous vérifions l'éligibilité du programme, vous aidons à structurer la SCI et vous orientons vers les partenaires financiers adaptés. Nos honoraires sont pris en charge par le promoteur — vous bénéficiez du même prix qu'en achetant en direct.
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