Repères Jeanbrun
Repères rapides
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, parfois présenté comme « statut du bailleur privé » ou « Plan relance logement », est le mécanisme issu de la loi de finances 2026, entré en vigueur le 21 février 2026 selon la version source de ce guide.
Contrairement au Pinel (réduction d'impôt liée au prix d'achat), le Jeanbrun permet de déduire un amortissement annuel du bien de vos revenus fonciers — logique proche de la location meublée au réel, mais en location nue.
Contexte : après l'arrêt du Pinel fin 2024, l'investissement locatif neuf a fortement ralenti. Le dispositif vise à relancer le canal « bailleur privé » sur du neuf, avec des engagements de loyer et de durée encadrés.
Jeanbrun vs LMNP (point de lecture). En LMNP, les amortissements déduits peuvent être réintégrés à la revente (évolution 2025). En Jeanbrun, le guide source met en avant l'absence de réintégration de ces amortissements dans la plus-value — à valider sur votre dossier avec un fiscaliste.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ?
Chaque année, vous déduisez un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus locatifs, dans les limites prévues par le niveau de loyer retenu. L'amortissement s'applique en principe sur 80 % de la valeur du bien (hors terrain, souvent estimé à 20 % du prix).
Le déficit foncier imputable sur le revenu global
Si charges déductibles (amortissement + intérêts + charges) dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an ; l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Simulation concrète — T2 neuf à Castelnau-le-Lez
Illustration issue du guide source (220 000 €, niveau social −30 %) — chiffres indicatifs avant validation avec votre banque et votre fiscaliste.
Conditions d'éligibilité 2026
Conditions liées au bien
- Immeuble collectif obligatoire : appartement en copropriété — maisons individuelles exclues.
- Neuf ou VEFA : RE2020, acquis entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 (selon guide source).
- Ancien réhabilité : travaux ≥ 30 % du prix, DPE A ou B après travaux.
- Aucune contrainte de zone géographique.
Conditions liées à la location
- Location nue obligatoire (meublé / saisonnier exclus).
- Résidence principale du locataire.
- Engagement 9 ans minimum à compter de la première mise en location.
- Mise en location sous 12 mois après livraison ou achèvement des travaux.
- Pas de location à la famille proche (parents, enfants, frères et sœurs).
- Plafonds loyers et ressources selon le niveau.
Conditions liées à l'investisseur
- Personne physique ou SCI à l'IR.
- Revenus fonciers (pas de BIC).
- Non cumulable avec Denormandie, Malraux, monuments historiques ou Girardin sur le même bien.
Plafonds de loyers Jeanbrun 2026 — repères par zone
| Zone | Intermédiaire (€/m²) | Social (€/m²) | Très social (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Zone A bis (Paris) | 18,25 € | 14,20 € | 10,15 € |
| Zone A (Montpellier) | 13,56 € | 10,55 € | 7,54 € |
| Zone B1 | 10,93 € | 8,50 € | 6,07 € |
| Zone B2 et C | 9,50 € | 7,40 € | 5,28 € |
Les meilleures villes d'Occitanie pour investir en Jeanbrun
Sans obligation de zone « dispositif », le choix se joue sur la tension locative et la qualité du programme. Voici des marchés de référence en Occitanie.
Jeanbrun vs autres dispositifs
Voir aussi le guide LLI et le guide LMNP.
Les étapes pour investir en Jeanbrun
Point de vigilance : le Jeanbrun n'est pas cumulable avec Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques ou Girardin sur le même bien. Compatibilités LLI / multi-biens en SCI : à valider avec un conseiller fiscal.
Calendrier d'achat : étapes VEFA.
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Peut-on investir en Jeanbrun à Montpellier ou Castelnau-le-Lez ?
Oui — aucune contrainte géographique ne s'applique. Montpellier, Castelnau-le-Lez, Nîmes, Perpignan, Béziers, Sète : toutes les communes d'Occitanie sont éligibles si le bien et la location respectent les critères (immeuble collectif, location nue, plafonds, etc.).
Quel niveau de loyer choisir : intermédiaire, social ou très social ?
Cela dépend de votre TMI et de vos priorités (rendement vs charge fiscale). Le niveau « très social » maximise l'amortissement déductible (plafond 12 000 €/an) mais réduit fortement le loyer. Le niveau « intermédiaire » (−15 % du marché) est souvent un compromis. Faites simuler les trois niveaux avant engagement.
Les amortissements Jeanbrun sont-ils réintégrés à la revente ?
Non — c'est un des atouts mis en avant du dispositif par rapport au LMNP : les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (à confirmer sur votre dossier avec un conseiller fiscal).
Peut-on cumuler le Jeanbrun avec le LLI ?
Pas sur le même bien — un logement ne suit qu'un dispositif à la fois. En revanche, dans une SCI à l'IR, vous pouvez détenir plusieurs biens avec des statuts différents (ex. un bien LLI, un autre en logique Jeanbrun), sous réserve de respecter les règles de chaque mécanisme.
Que se passe-t-il si on arrête de louer avant 9 ans ?
Le non-respect de l'engagement peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux perçus, avec réintégrations et pénalités possibles. Des exceptions existent en cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement, selon textes). Anticipez votre horizon de détention.
Première Terre accompagne-t-elle les investisseurs en Jeanbrun ?
Oui — nous sélectionnons des programmes neufs en Occitanie et vous aidons à cadrer le montage (loyer cible, financement, fiscalité). Nos honoraires sont pris en charge par le promoteur pour l'acquéreur.
Enchaînez avec le comparatif fiscalité investisseur, le guide LMNP, le guide LLI, le guide déficit foncier, la rubrique investir, les programmes ou un échange avec un conseiller.