Capacité d'achat à Montpellier, en métropole et en Occitanie
Que vous achetiez pour habiter (résidence principale, primo-accédant) ou pour investir en LMNP ou location nue sur du neuf en VEFA, la première étape reste la même : connaître votre enveloppe d'emprunt sous les contraintes du HCSF (35 % d'endettement, durée, reste à vivre). À Montpellier et dans l'Hérault (34), la tension sur les bons emplacements rend ce cadrage indispensable avant toute visite de programme.
Ce guide détaille la règle des 35 %, la durée 25 ou 27 ans (dont le levier VEFA), le rôle du PTZ 2026, les tableaux indicatifs par niveau de revenus, les six leviers pour augmenter votre budget, des profils types (jeune actif, couple primo, investisseur) et le reste à vivre observé en agence — puis une FAQ pour les questions les plus fréquentes. Complétez avec notre simulateur rapide si vous préférez une saisie type « charges + co-emprunteur ».
La règle HCSF 35 % — ce que ça change pour vous
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques françaises deux règles contraignantes pour l'octroi de crédit immobilier. En 2026, ces règles n'ont pas évolué — la proposition de loi Causse visant à les assouplir a même été retirée fin avril 2026.
Les 2 règles HCSF 2026
- Taux d'endettement maximum : 35 % de vos revenus nets, assurance emprunteur incluse. Si vous gagnez 3 500 €/mois, votre mensualité totale (crédit + assurance + autres crédits en cours) ne peut pas dépasser 1 225 €.
- Durée maximale : 25 ans en standard — 27 ans uniquement pour les VEFA (achat sur plan) ou si les travaux représentent ≥ 10 % du montant emprunté.
Bonne nouvelle pour les acheteurs en VEFA à Montpellier. Acheter dans un programme neuf en VEFA vous donne accès à la durée de 27 ans au lieu de 25 ans. Sur 200 000 € à 3,4 %, c'est une mensualité de 950 €/mois à 27 ans vs 1 036 €/mois à 25 ans — soit 86 €/mois de moins, ce qui peut débloquer votre dossier.
La dérogation des 20 % — votre levier si votre dossier est limite
Les banques peuvent déroger aux règles HCSF dans 20 % de leurs dossiers. Cette marge est réservée en priorité aux achats de résidence principale (70 % des dérogations) et notamment aux primo-accédants (30 % des dérogations). Si votre taux d'endettement dépasse légèrement 35 %, vous n'êtes pas forcément bloqué — un bon dossier peut bénéficier de cette souplesse.
Comment calculer votre capacité d'emprunt
La formule
La capacité d'emprunt se calcule en trois étapes :
- Mensualité maximale disponible = (Revenus nets × 35 %) − Charges mensuelles en cours
- Capital empruntable = Mensualité disponible × coefficient selon taux et durée
- Budget total = Capital empruntable + Apport personnel + PTZ éventuel
Exemple concret — couple à Montpellier. Revenus nets cumulés : 4 800 €/mois. Crédit auto en cours : 200 €/mois. Apport : 30 000 €.
Mensualité max : (4 800 × 35 %) − 200 = 1 480 €/mois.
Capital empruntable sur 25 ans à 3,4 % + assurance : environ 285 000 €.
Budget total : 285 000 + 30 000 = 315 000 € — soit un T3 neuf à Castelnau-le-Lez ou Lattes.
Tableau de capacité d'emprunt 2026 selon les revenus
Taux retenu pour ce tableau indicatif : 3,4 % nominal + 0,35 % assurance. Sans autres crédits en cours. Les montants sont des ordres de grandeur — votre banque ou courtier affinera taux, assurance et politique interne (reste à vivre, décote CDD, etc.).
| Revenus nets/mois | Mensualité max | 20 ans | 25 ans | 27 ans (VEFA) |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 700 € | 115 000 € | 137 000 € | 146 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 144 000 € | 171 000 € | 182 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 173 000 € | 205 000 € | 218 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 202 000 € | 240 000 € | 255 000 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 231 000 € | 274 000 € | 291 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 288 000 € | 342 000 € | 364 000 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 346 000 € | 411 000 € | 437 000 € |
| 8 000 € | 2 800 € | 461 000 € | 548 000 € | 582 000 € |
6 leviers pour augmenter votre capacité d'achat
1. Le PTZ 2026 — jusqu'à 180 000 € hors mensualité pendant le différé
Si vous êtes primo-accédant éligible, le PTZ ne génère aucune mensualité pendant 5 à 15 ans (période de différé selon votre tranche de revenus). Il augmente donc votre budget sans impacter votre taux d'endettement pendant la phase de différé. Détails, zones et barèmes : guide PTZ 2026 Occitanie et simulateur d'aides.
2. La durée VEFA à 27 ans
Acheter en programme neuf vous donne accès à 27 ans de durée. Sur 250 000 € à 3,4 %, allonger de 25 à 27 ans réduit la mensualité de environ 90 €/mois — ce qui peut faire passer un dossier limite dans les clous. Voir aussi nos pages étapes VEFA et avantages du neuf.
3. L'assurance déléguée
L'assurance emprunteur est incluse dans le calcul du taux d'endettement. Un emprunteur jeune et en bonne santé peut diviser son coût par 3 en optant pour un contrat individuel délégué. Sur 200 000 €, passer de 0,35 % à 0,15 % d'assurance libère 33 €/mois de mensualité disponible.
4. Solder les petits crédits en cours
Un crédit auto de 250 €/mois ampute votre capacité d'emprunt de 40 000 à 60 000 € selon la durée. Si vous pouvez le solder avant de déposer votre dossier, c'est souvent le meilleur investissement.
5. L'apport personnel
Chaque euro d'apport augmente directement votre budget total. Les banques apprécient un apport couvrant au minimum les frais de notaire (2–3 % dans le neuf). Un apport de 10 % du prix est bien vu, 20 % très bien vu. Détail : frais de notaire immobilier neuf.
6. Le co-emprunteur
Emprunter à deux permet de cumuler les revenus et donc d'augmenter la mensualité maximale autorisée. Un co-emprunteur gagnant 2 000 €/mois augmente votre capacité de 140 000 à 200 000 € selon la durée.
Simulations par profil — ce que vous pouvez acheter à Montpellier
Les montages ci-dessous sont des illustrations pédagogiques (hypothèses de taux, de quotité PTZ et de loyers retenus par les banques). Ils ne remplacent pas une étude personnalisée.
Jeune actif seul
Couple primo-accédant
Investisseur seul
Le reste à vivre — ce que les banques regardent aussi
Au-delà du taux d'endettement de 35 %, les banques analysent votre reste à vivre : ce qu'il vous reste chaque mois après le paiement de la mensualité. Un reste à vivre trop faible peut faire refuser un dossier même si le taux est sous les 35 %.
| Situation | Reste à vivre minimum conseillé | Appréciation banque |
|---|---|---|
| Célibataire sans enfant | 800 – 1 000 €/mois | Acceptable |
| Célibataire sans enfant | 1 200 €/mois et + | Très bien |
| Couple sans enfant | 1 500 – 1 800 €/mois | Acceptable |
| Couple sans enfant | 2 000 €/mois et + | Très bien |
| Famille 1 enfant | 1 800 – 2 200 €/mois | Acceptable |
| Famille 2 enfants | 2 200 – 2 800 €/mois | Acceptable |
Important — indications, pas une offre de prêt. Les chiffres de ce guide (taux 3,4 % + assurance 0,35 %, tableaux, simulateur intégré) sont indicatifs pour cadrer votre projet à Montpellier, sur la métropole et en Occitanie. Ils ne remplacent pas une offre de prêt ni une décision de crédit définitive.
Méthodologie. Chaque banque applique sa propre grille (loyers, décote CDD/intérim, stress de taux, assurance, reste à vivre). Pour une décision d'engagement, faites valider votre dossier par votre banque ou un courtier habilité, et tenez compte des évolutions législatives après la date de publication de cette page.